Vente ou achat d’une maison : ce que la loi impose pour l’assainissement

Une maison qui n’est pas raccordée au tout-à-l’égout ne se vend pas sans un document du SPANC. Et si l’installation n’est pas conforme, l’acheteur hérite d’une obligation précise : faire les travaux dans l’année. Voici les règles, côté vendeur et côté acheteur.

Côté vendeur : ce qu’il faut fournir

• Le document établi par le SPANC après contrôle de l’installation, daté de moins de 3 ans au jour de la signature de l’acte (le délai court depuis la date de la visite).
• S’il est absent ou trop ancien, le contrôle est à la charge du vendeur : comptez environ 150 à 220 € selon les territoires.
• Ce document est joint au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou, à défaut, à l’acte de vente.
• Sans document valide, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés sur ce point.

Côté acheteur : l’obligation de travaux

Si le rapport conclut à une non-conformité au moment de la signature, l’acquéreur doit faire réaliser les travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente (article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation). Ce délai d’un an s’applique même pour des défauts qui, hors vente, n’imposeraient pas de délai.

1. Lire la conclusion du rapportAvant de signer la promesse : conforme, non conforme avec travaux, absence d’installation.
2. Faire chiffrer les travauxUne étude de filière (350 à 800 €) et un devis donnent un montant concret pour la négociation.
3. Négocier en connaissance de causeLe ministère relève que le prix de vente intègre souvent le coût des travaux.
4. Après la vente : déposer le projet au SPANCLe nouveau propriétaire soumet son projet au SPANC avant tout travaux.
5. Réaliser les travaux dans l’annéeAvec un contrôle du SPANC avant remblaiement.

Le rôle du notaire

Depuis la loi Climat et résilience du 22 août 2021, le notaire envoie au SPANC, dans le mois qui suit la signature, une attestation indiquant la date de la vente, le bien vendu, l’identité et l’adresse de l’acquéreur. Le SPANC sait donc qui doit faire les travaux et à partir de quand.

En revanche, selon les réponses ministérielles publiées en 2020 et en 2025, le notaire ne peut pas mettre sous séquestre le montant des travaux, sauf décision de justice en cas de conflit.

Et si les travaux ne sont pas faits ?

Le propriétaire qui ne se met pas en conformité paie une somme au moins égale à la redevance d’assainissement, que la collectivité peut majorer jusqu’à 400 % (et non plus 100 %, comme l’indiquent encore certaines pages anciennes). Quelques exemples publiés :

• Clisson Sèvre et Maine Agglo : 810 € pour des travaux non faits après une vente.
• Pays de Saint-Gilles-Croix-de-Vie : majoration de 100 % les deux premières années, puis de 400 % par an après une vente non suivie de travaux.

Vous achetez ? Le guide pas à pas : acheter une maison avec une fosse non conforme. Les prix et les solutions possibles sont détaillés dans le guide des prix et le choix de la filière ; les aides, dans le guide des aides.

Questions fréquentes